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▷ 미국 상업용 부동산 부실, CIT그룹 파산조정신청으로 가시화
11.1(일) CIT그룹의 파산조정 신청으로 서브프라임 위기에서 촉발된 금융시스템 리스크가 상업용 부동산 시장으로 확산될 지 여부에 대한 시장의 관심이 고조된 상태. 이러한 우려는 그 후 양 거래일 동안 은행(-4.1%), 보험(-4.5%), 증권(-2.1%) 등의 큰 낙 폭으로 이어졌음. 이에 CIT발 악재가 자산건전성 악화 → 공실률 상승 및 수익률 저하 → 상업용 부동산 가격의 전반적인 하락 → 상업은행의 부실화로 이어지는 악순환의 고리를 형성할 가능성에 대해 다시금 살펴 볼 필요가 있음.
▷ 상업용 부동산 대출의 미국 상업은행 익스포져는 상당한 수준 미국 FRB 자료에 따르면, 2009년 9월 현재 미국 상업은행의 상업용 부동산 대출은 1조7천억 달러로 전체대출 중 24.7%를 구성하여 주거용부동산 대출 다음으로 큰 비중을 차지하고 있음. 전체 대출 중 1/4이라는 규모로 볼 때 상업용 부동산 관련 부실 문제는 간단히 넘길 문제가 아님.
다만 주거용부동산 대출이 정부의 지원책에 힘입어 지속적으로 증가했음에도 불구하고 상업용 부동산 대출은 작년 10월 리만 사태를 기점으로 급속히 대출증가 폭을 감소시켜 왔다는 점은 긍정적임. (2009년 9월 기준, 주거용부동산 대출은 전년동기대비 5.6% 증가한 반면 상업용 부동산 대출은 0.2% 증가에 머무르고 있음)
▷ 대출 연체율 급상승 지속
상업용 부동산 대출 관련 연체율은 올해초 이후 급격히 악화되는 모습을 보이고 있는데, 10월말 현재 90일이상 연체 대출의 경우 리만사태이전 수준(08년9월, 0.15%) 대비 2.73%p 증가한 2.88%를 기록. 압류건도 현재 0.72%를 기록하는 등 전반적으로 자산건전성 우려가 확대되는 양상.
▷ 공실률 증가 및 수익률 악화 부동산 컨설팅기관인 CB Richard Ellis에 따르면 2009년 6월 현재 공실률은 전분기 대비 1% 상승한 16.5% 기록중임. 이는 지난 5년간 평균 13.8% 보다 현격히 높은 수준이며 임대료 하락을 초래하여 상업용 부동산의 수익률을 빠르게 악화시킴.
미국부동산투자협회(NCREIF)자료에 따르면, 2009년 6월 현재 미국 상업용 부동산의 분기별 수익률 지수는 1,555.66 기록 전년동기대비 12.2% 하락한 상태. 지난 분기에는 1994년 1분기 이래 처음으로 전년동기대비 3.1% 하락을 기록.
▷ 상업용 부동산 가격의 전반적인 하락 상업용 부동산의 실제 거래가를 효율적으로 나타내는 Moody’s/REAL CPPI 지수를 살펴보면, 2009년 6월 현재 전년동기대비 21.2% 하락한 128.96를 기록하여 낮은 수준에 머무르고 있음. 전분기 123.92 대비 4.1% 소폭 상승한 면은 긍정적으로 평가되나, 이는 지난 분기 전체 주택시장에서의 저가매수세 움직임에 일부 영향을 받은 것으로 보임.
▷ 미국 FDIC 부보예금 적립 비율 하락 올해 115개 은행이 파산하는 등 은행산업 전반의 부실화 진행에 따라 연방 예금보험공사(FDIC)의 부보율이 급속도로 떨어지는 양상을 보임. 2008년 9월 처음으로 1% 미만인 0.76% 수준으로 하락한 뒤 2009년 6월 현재 0.22% 낮은 수준에 머무르고 있음. 이는 미 정부의 상업은행 관련 지원여력이 약해졌음을 의미하며, 향후 상업용 부동산의 부실이 가속화 될 경우 미국 정책결정자들의 적극적인 개입의 근거로 작용할 가능성이 있음.
▷ 미 상업용 부동산의 부실화가 우리 증시에 미칠 영향
CIT그룹의 파산조정 신청으로 미국 상업용 부동산 시장의 부실화가 가시화되고 있음. 주거용 부동산시장을 중심으로 일부 가격 지표에서는 미국 부동산 시장의 반등 조짐을 보이고 있으나, 연체율, 공실률, 수익률 등을 살펴볼 때 상업용 부동산의 부실화 속도가 빠르게 진행되고 있는 것으로 판단됨. 이는 상업용 부동산발 금융시스템 리스크 우려로 인해 미국경제의 회복이 시장의 낙관적인 전망보다 다소 더디게 진행될 가능성을 의미함. 미국 정부의 적극적인 개입으로 상업용 부동산 시ng=EN-US>, 글로벌 안전자산 선호로 인해 달러화 강세 → 채권 강세 → 외인 매도세 전환 → 증시조정의 사이클이 우리 증시에 부담으로 작용할 전망.
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